ICondominial
Tramita no Congresso um projeto de lei para tornar obrigatória a vistoria preventiva periódica em edificações. Se aprovado, o PLS 491/2011, do senador Marcelo Crivella, estenderá para todo o País a medida já adotada no Rio de Janeiro através da Lei Estadual 6.400 e da Lei Municipal 126, ambas de março deste ano.
Outro lugar em que já existe a obrigatoriedade de tais inspeções é Porto Alegre (RS), onde o Decreto 17.720/12 regulamentou o artigo 10 da Lei Complementar 284/1992, determinando regras a serem obedecidas na manutenção e conservação das edificações.
Segundo o conselheiro do Instituto de Engenharia Legal (IEL), Antero Parahyba, elas não colidirão, mas, ao contrário, se complementarão. Todas com o mesmo objetivo, o de garantir a necessária conservação dos imóveis para maior segurança dos usuários.
Luiz Paulo Corrêa da Rocha, um dos autores da Lei 6.400 afirma que procurou contemplar todos os projetos que tramitavam sobre a matéria antes de 2008, quando o projeto de lei foi apresentado, e ainda realizou estudo e consultas ás mais relevantes entidades do setor, como os Conselhos de Engenharia e de Arquitetura, o Clube de Engenharia e o Instituto de Engenharia Legal, para que a legislação representasse uma garantia a mais para o condomínio evite problemas construtivos.
Cultura preventiva – Aprovar obras em condomínios nem sempre é fácil, mas com a obrigatoriedade quem administra poderá planejar os custos com antecedência, dentro da periodicidade prevista pelas leis, de cinco em cinco anos, prazo considerado pelo engenheiro Antero Parahyba razoável, de acordo com a vida útil dos materiais e o desgaste natural pelo uso e pelo tempo.
Para o gerente de condomínio da ML Imóveis, Douglas Calvosa, a obrigatoriedade terá impacto positivo ao permitir a criação de uma cultura de prevenção.
“A notícia da publicação da lei fez com que os gestores condominiais passassem a nos procurar. Não para pedir indicação de empresas, ou outra orientação. Indagam se já há regulamentação, sobre prazo limite para o cumprimento da lei. Querem ganhar tempo. Acabarão contratando as vistorias porque não poderão evitar, mas se não tivesse a força da lei, a maioria não faria. É a falta de cultura, ou o peso da cultura do brasileiro de se deixar tudo para a última hora”, avalia.
Ele tem orientado a todos que o procuram que incluam as vistorias periódicas na previsão orçamentária do próximo ano e, a cada cinco anos, renove a medida. Para isto recomenda que comecem a orçar, a fazer estimativas para buscar a dotação necessária, avaliando possibilidades, se será melhor valer-se de cota extra, ou utilizar o fundo de reserva, por exemplo.
“Se criarem este hábito de planejar com antecedência, a demanda imposta pela lei não pesará para ninguém”, aconselha.
O serviço, no caso, inclui vistoria com avaliações das estruturas, instalações, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de encostas, e a produção de um Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP). De posse do LTVP é que o condomínio saberá das obras que terá de realizar, ou não.
Para efeitos de cumprimento de lei, tudo precisará ser detalhado ainda em regulamentação, o que não aconteceu nem no Estado, nem no município do Rio. O que se sabe até agora é que os laudos serão instituídos pelas prefeituras municipais, deverão ser acompanhados de ART (se elaborados por engenheiros) ou RRT (se elaborados por arquitetos), da descrição do imóvel, da indicação da metodologia empregada, das descrições de anomalias encontradas, das medidas reparadoras e preventivas necessárias e do prazo de garantia.
O que dizem as leis – Convergentes, as leis já aprovadas e a que tramita no Congresso determinam a obrigatoriedade das autovistorias periódicas para edificações de três ou mais pavimentos e para aquelas que tiverem área construída igual ou superior a 1,000 m2, e em todas as fachadas de qualquer prédio que tenha a projeção de marquise ou varanda sobre o passeio público, em condomínios residenciais, comerciais e do poder público.
A vistoria deve ser realizada por um engenheiro, arquiteto ou empresa legalmente habilitados nos Conselhos Profissionais, Crea do Estado (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e/ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo), cabendo a esse profissional a elaboração de um laudo técnico, que deverá ainda ser apresentado em assembleia pelo responsável do condomínio a todos os condôminos.
Considera-se responsável pelo prédio, e, portanto pela contratação do serviço, conforme o caso, o proprietário, o possuidor, o condomínio, o administrador (nos casos de prédios públicos). No caso do condomínio, responde o síndico como seu representante legal.
Responsabilidades do síndico
– Convocar assembleia geral para dar ciência do conteúdo do laudo após sua emissão
– Providenciar a manutenção predial preventiva ou corretiva propostano laudo
– Arquivar o laudo no condomínio e exibi-lo à autoridade quando requisitado
– Convocar assembleia geral para comunicar o laudo até quinze dias antes do término de seu mandato
Em caso de descumprimento, o síndico pode ser pessoalmente responsabilizado, respondendo solidariamente com o condomínio, por danos que a falta de reparos, ou de manutenção da edificação, venha a causar a moradores ou a terceiros
No Rio de Janeiro, a Lei Complementar 126, estabelece que, descumprida a obrigatoriedade de realização da vistoria, será cobrada ao responsável pelo imóvel multa, renovável mensalmente, correspondente a cinco VR–Valor Unitário Padrão Residencial ou cinco VC– Valor Unitário Padrão Não Residencial, estabelecido para o imóvel, conforme o caso, para efeitos de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana-IPTU
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