ENTREVISTA: Guilherme Barbalho, advogado da Manoel Maia Advogados Associados

7 de maio 2013

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Guilherme Barbalho é advogado especialista no mercado imobiliário e trabalha na Manoel Maia Advogados Associados, empresa parceira da ML imóveis. Com vasta experiência no ramo, Guilherme já trabalhou nos mais variados casos e por isso foi o escolhido deste mês para ser o entrevistado. Inadimplência, compra e venda, locação, vagas de garagem…esses e muitos outros assuntos foram abordados na conversa, divididos em duas categorias: mercado imobiliário e condomínios.

Confira a entrevista completa:

Perguntas sobre mercado imobiliário

Qual o valor a ser pago ao corretor/imobiliária na venda de um imóvel?

A remuneração devida pelo corretor ou imobiliária é aquela previamente ajustada entre as partes. O Código Civil estabelece que, na ausência de percentual ajustado entre as partes, será considerada a praxe daquela localidade para contratos dessa natureza, normalmente fixada em 5%.

A exclusividade imobiliária é permitida?

Como contrato que é, a corretagem pode conter condições livremente estabelecidas entre as partes, desde que não haja impedimento legal. E não existe impedimento legal para contratação da corretagem com essa condição.

Com quanto tempo de atraso no pagamento do aluguel o proprietário pode exigir o imóvel de volta?

Vencido e não pago aluguel e/ou acessório da locação, como cota condominial e IPTU, poderá o proprietário propor ação de despejo por falta de pagamento. Saliente-se, no entanto, que geralmente os alugueres são pagos através de boleto bancário, que constitui um meio facilitador, pelo que deve ser aguardado prazo médio de 05 dias para confirmação do pagamento.

Quanto tempo antes da renovação do contrato o proprietário deve avisar ao inquilino sobre um aumento no aluguel? Existe alguma lei que limite esse aumento?

Não há na lei qualquer obrigação dessa natureza. A majoração do aluguel dependerá de prévio ajuste entre as partes.

O proprietário está com o imóvel alugado, mas recebe uma proposta tentadora para vendê-lo. É possível realizar a venda?

A lei não impede a alienação de imóvel objeto de locação. Mas condiciona eventual alienação para terceiros a uma prévia oferta ao locatário, para que exerça, querendo essa preferência na aquisição.

Perguntas sobre condomínios

O condômino inadimplente pode participar das assembleias do condomínio?

O Código Civil elegeu a adimplência como condição para que o condômino participe e vote nas deliberações de assembleia. Apenas o condômino quites com a obrigação de pagar a cota condominial podem exercer esse direito.

Com quanto tempo de inadimplência o condômino pode ter o seu apartamento levado a leilão?

O não pagamento de uma cota condominial no seu vencimento já torna o condômino inadimplente, possibilitando propositura de ação judicial de cobrança que poderá acarretar a alienação judicial do imóvel que deu origem ao débito. Não existe prazo previamente fixado em lei para que haja encaminhamento do imóvel à hasta pública (‘leilão’).

Um inquilino pode participar das assembleias do condomínio?

O Código Civil estabelece a participação em assembleia como um dos direitos do condômino. E locatário não é condômino, pelo que não tem direito de participar das assembleias.

De quem é a responsabilidade sobre os custos com obras no prédio: do proprietário ou do inquilino?

Indispensável conhecermos a origem dessas obras. Serão de responsabilidade do locatário as obras necessárias, destinadas à manutenção e conservação do edifício. E serão de responsabilidade do proprietário aquelas obras úteis ou voluptuárias, geralmente voltadas à valorização do patrimônio.

É permitido alugar vagas de garagem para pessoas que não sejam moradoras do condomínio?

Houve recente modificação no Código Civil para incluir uma proibição genérica para essa locação. Antes, a convenção, regulamento ou mesmo deliberação em assembleia com item específico na ordem do dia poderia proibir. Agora a locação de vaga de garagem no condomínio dependerá de expressa autorização na convenção condominial.

Existe alguma lei que limite a quantidade de animais de estimação ou o barulho produzido por eles?

Não há qualquer limitação na lei. A proibição é genérica a todo e qualquer transtorno à saúde, sossego, segurança e aos bons costumes. Indispensável análise de cada caso.

Esperamos ter esclarecido algumas dúvidas de vocês.

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