Inadimplência: sanções a quem não está em dia devem estar na convenção

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O artigo 1336, §1º do Código Civil (C.C), prevê que o condômino que não paga em dia sua quota-parte nas despesas condominiais, além de ter que pagar multa e juros sobre o débito, pode também ser proibido de participar ou votar em assembleias gerais do condomínio, conforme prevê o artigo 1335, III do mesmo diploma legal

O maior questionamento, no entanto, era no sentido de ser ou não legal proibir o condômino inadimplente de utilizar determinadas partes comuns do prédio como punição adicional em face, do seu inadimplemento.

A resposta veio através de recente decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao analisar a Apelação Cível nº 516.142-0, decorrente de Ação Anulatória de Assembleia Condominial, a qual impedia condômino inadimplente de se valer de gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

A decisão do TJ/SP não detectou qualquer ilegalidade da assembleia do condomínio, pois a mesma não atingiu serviços essenciais. A decisão foi além, e asseverou que é intolerável o uso dos equipamentos (sauna, churrasqueira, piscina e área de lazer) pelo inadimplemento à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial.

O julgado suso mencionado não é isolado, pois reflete também o posicionamento doutrinário de renomados especialistas no assunto, como Marcos Fedozzi e Hamilton Quirino Câmara. A fundamentação destes doutrinadores tem como pilar o fato de que existem serviços essenciais e não essenciais em um condomínio. Os essenciais não podem ser interrompidos em nenhuma hipótese. Já os não-essenciais podem ser interrompidos, se houver motivo justo e relevante, e o inadimplemento do condômino é considerado como motivo justo e relevante.

Recomenda-se, no entanto, aos condomínios que pretendem aplicar sanções aos condôminos inadimplentes, que tomem dois cuidados básicos: a) Introduzir tal proibição na convenção do condomínio, em observância ao disposto no artigo 1334, IV, do Código Civil; b) Não proibir o condômino a ter acesso aos serviços essenciais (água, gás, elevador, interfone, garagem, etc.).

Com a decisão do TJ/SP os condomínios terão mais uma ferramenta de combate à inadimplência, com resultados quase sempre imediatos, diferentemente da demanda judicial de cobranças de quotas, que geralmente apresenta resultados a longo prazo, em decorrência da morosidade da Justiça.